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Quando l’amministratore di condominio è anche responsabile dei lavori

Dal blog del ragioniere foggiano Luca Zichella

Al fine di una buona gestione dello stabile, l'amministratore di condominio deve possedere numerose capacità e requisiti. Tuttavia, nonostante la sua competenza e l’eventuale capacità, l’amministratore non è tenuto ad intervenire nei processi  come quello giudiziario o tributario. A questa regola esiste una sola eccezione: l’amministratore può interpretare una figura esterna al processo condominiale quando si trova ad essere il responsabile dei lavori nel processo edilizio, nel momento in cui all'interno del condominio si effettuano dei lavori di manutenzione o di ristrutturazione.

Questa figura è disciplinata dagli articoli 89 e successivi del D.lgs. 81/2008 e presuppone responsabilità civili e penali: il responsabile dei lavori deve assolvere molti obblighi all'interno del processo edilizio rappresentando e facendo sempre gli interessi esclusivi del committente, cioè della totalità dei condomini attraverso l'organo decisionale dell'assemblea.

Nel caso della mancanza di una delibera assembleare che nomini esplicitamente un responsabile dei lavori ed il suo onorario, l'amministratore in quanto mandatario dell'assemblea e rappresentante dei partecipanti al condominio, assume automaticamente il ruolo di responsabile dei lavori e tutti gli obblighi e le responsabilità ad esso collegate. Il problema reale è che nella maggior parte dei casi gli amministratori di condominio in Italia, professionisti e non, ignorano completamente questo fatto, non sapendo di essere anche responsabili del processo edilizio, non assolvendo così ad obblighi di legge che il D.lgs. 81/2008 prescrive.

La non conoscenza, da parte dell'amministratore/responsabile dei lavori, di come si inizia, si svolge e si conclude un corretto processo edilizio e il non possedere le sufficienti nozioni riguardanti il Testo Unico sulla Sicurezza nei Luoghi di Lavoro, può portare ad un errato svolgimento del processo assembleare, ma soprattutto può mettere a rischio la tutela e la salute dei lavoratori.

Per tutti i motivi sopra citati è molto importante che tutti gli amministratori di condominio, anche quelli non professionisti, abbiano una formazione completa, che vada al di la di quello che prescrive la legge 220/2012, la legge del 2014 ed il D.M. 140/2014.

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Rag. Luca Zichella 
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"Amministratore di condominio professionista iscritto dal 1995 all'associazione A.N.A.I.P di cui sono referente per Foggia e BAT. Abilitato anche alla professione di Consulente del Lavoro, mi occupo di tutto ciò che riguarda il settore immobiliare.

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