Mercato immobiliare, Tecnocasa: “Nel 2011 quotazioni scese del 5,3%”

Il mercato zoppica in zona Immacolata e Padre Pio. Bene la zona Ospedale. In alcuni quartieri il calo delle quotazioni è determinato dalle difficoltà di accesso al credito e dal boom di nuove costruzioni

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Secondo il gruppo Tecnocasa nella prima parte del 2011, a Foggia le quotazioni immobiliari sono scese del 5,3%. In leggera flessione i valori di zona Piazza Aldo Moro e Parco San Felice. Ad acquistare sono soprattutto famiglie alla ricerca di appartamenti più grandi, generalmente tre o quattro locali dotati di box o posto auto. In aumento i tempi medi di vendita (6-8 mesi), dato che le famiglie hanno necessità di vendere il proprio appartamento prima di concedersi soluzioni più spaziose.

ZONA OSPEDALE - Richiestissima è la zona Ospedale, in particolare via Napoli e via Luigi Pinto, zona semi-periferica ma ben servita immersa nel verde, nei pressi della Facoltà di Agraria e della sede dell’Agenzia delle Entrate, dove prevalgono costruzioni degli anni ’75 -’80. Un appartamento signorile di 120-130 mq, ristrutturato e in edilizia privata, costa in media 2000 € al mq. Un box auto di 20 mq in questa zona ha un prezzo di 25-30 mila €. 

Risulta molto più difficile acquistare un garage nella più centrale piazza Aldo Moro, caratterizzata da condomini costruiti negli anni ‘60, dove si trovano soprattutto appartamenti di tre e quattro locali dove un appartamento signorile usato, da ristrutturare, ha una quotazione di 1500 € al mq.

COMPARTO BICCARI - A Parco San Felice si possono acquistare soprattutto immobili di quattro o cinque locali con box, in stabili (alcuni anche con cortile condominiale recintato) di cooperativa degli anni ’80, se da ristrutturare valutati 1450 € al mq e box auto quotati 20-25 mila €.  Nei pressi di Parco San Felice sorge la zona 167 (meglio conosciuta come Comparto Biccari): qui è possibile trovare varie tipologie di recente costruzione del 2001-2002, dalla villetta a schiera indipendente su tre livelli con giardino e box ad un prezzo di 290-320 mila €, alla soluzione su due livelli con giardino e box ad un prezzo di 250-280 mila €. Varie sono anche le tipologie in complessi condominiali composti principalmente da tre locali con box ad un prezzo di 170 – 190 mila €. Tra le zone di maggior sviluppo edilizio della città si segnala quella della 167 compresa tra il Tribunale ed il quartiere Macchia Gialla, zona ben servita ed apprezzata per le numerose aree verdi dove si possono acquistare villette a schiera ed appartamenti in piccoli condomini, tutti costruiti non oltre dieci anni fa. Per una villetta sono necessari 310-320 mila €, per gli appartamenti nuovi 2000-2100 € al mq, mentre quelli di recente costruzione costano 1900-2000 € al mq. A causa del forte sviluppo edilizio che ha aumentato l’offerta  immobiliare e che ha costretto i costruttori ed i proprietari ad abbassare i prezzi alle quotazioni di mercato, risultano in sensibile calo i prezzi delle case in zona Tribunale ed in zona  167, quartiere tranquillo dotato di aree verdi e di ampia possibilità di parcheggio. In aumento i tempi medi di vendita, circa 6-8 mesi, dato che gli acquirenti valutano con attenzione sia le numerose soluzioni di recente costruzione, sia quelle nuove, optando, a parità di prezzo, quasi sempre per quest’ultime. Non si registrano acquisti per investimento, mentre la domanda è composta da giovani coppie alla ricerca della prima casa e da famiglie provenienti da altre zone della città alla ricerca di soluzioni migliorative. La tipologia più richiesta è il trilocale di circa 80 mq dotato di box auto, mentre si riscontra qualche difficoltà nella vendita delle abitazioni più grandi. Circa l’80% degli acquirenti acquista facendo ricorso a mutui.

VIA LUCERA - Da segnalare anche le nuove costruzioni di via Lucera, dove inizialmente si è costruito in edilizia agevolata ed ora sono in fase di realizzazione nuove soluzioni in edilizia privata. Per una villa di tre piani con ascensore e giardino sono necessari 350-360 mila €, mentre per un quattro vani con box si spendono 210 mila €.  Via Lucera presenta due diverse zone: una più vecchia, dove un appartamento usato in buone condizioni costa 1.400 € al mq, ed una più nuova dove i prezzi salgono a 1.500-1.600 € al mq. In viale Giotto, strada parallela a via Lucera, un buon usato ha una valutazione di 1.600 – 1.700 € al mq.

CORSO GARIBALDI - In corso Garibaldi sono disponibili condomini costruiti tra gli anni ’20 e gli anni ’60, mentre nella zona limitrofa di via Vittime Civili non mancano soluzioni più recenti, degli anni ’80 e ’90, quotate 1800 € al mq. Buono il mercato delle locazioni. Il canone medio per un bilocale è di 360-400 € al mese, per un trilocale o un quattro locali il canone sale a 420-450 € al mese, con punte di 500 € al mese se è compreso il box auto. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero da quattro anni più quattro.  In corso Garibaldi sono disponibili condomini costruiti tra gli anni ’20 e gli anni ’60, mentre nella zona limitrofa di via Vittime Civili non mancano soluzioni più recenti, degli anni ’80 e ’90, quotate 1800 € al mq.

IMMACOLATA E PADRE PIO - Si riscontra un rallentamento del mercato immobiliare nei quartieri semicentrali Immacolata e Padre Pio. In diminuzione il numero di compravendite e le richieste di acquisto, mentre l’offerta rimane alta, alimentata quasi totalmente da anziani che vendono per raggiungere i propri figli nel nord Italia. Crescono i tempi medi per vendita, 7-8 mesi, a causa della distanza fra i prezzi richiesti dai proprietari e quelli che gli acquirenti sono disposti a spendere. Tra i venditori si registrano molti casi di successione ereditaria che hanno contribuito a rallentare il mercato. Circa la metà degli acquisti viene effettuata da investitori che poi affittano gli appartamenti agli studenti delle vicine Facoltà di Giurisprudenza ed Economia ed a lavoratori trasfertisti. Il canone medio per un bilocale è di 400 € al mese, per un trilocale è di 450 € al mese. Si segnala la demolizione di una vecchia scuola in via Guglielmi per far posto ad una nuova sede universitaria. L’altra metà degli acquirenti è composta da giovani coppie alla ricerca della prima casa e da famiglie in cerca di soluzioni migliorative. La tipologia più ricercata è il trilocale, mentre si registrano difficoltà nel vendere appartamenti dai tagli grandi, molto diffusi in zona, che richiedono impegno economico da 200 mila € in su.  Scendono le quotazioni nella zona più popolare dell’Immacolata, dove per acquistare una soluzione di media qualità costruita negli anni ’50-’60 sono necessari 1700 € al mq. A causa delle numerose attività commerciali e delle strade più strette presenti nel quartiere, risulta difficile parcheggiare in questa zona. Il prezzo medio per un box auto singolo si aggira su 30-35 mila €.
In via Guglielmi dov’è presente la stazione dei Carabinieri si possono acquistare appartamenti degli anni ’70 di 150-200 mq a 2000 € al mq.

VIA MICHELANGELO - Tra le zone più apprezzate via Michelangelo, ampia strada a tre corsie e con possibilità di parcheggio, piazza Padre Pio e via Molfetta, aree ben servite con piscine e scuole dell’obbligo, dove sono disponibili condomini signorili di 7-8 piani degli anni ’70 e dotati di portineria. Qui un appartamento in buone condizioni e dalle ampie metrature, in media di 150 mq, costa 1800 € al mq.

ZONA STAZIONE - Nei rioni Diaz, Narducci ed in zona Stazione si è avuto un rallentamento del mercato immobiliare, con un aumento delle tempistiche di vendita. A determinare il calo delle quotazioni le difficoltà di accesso al credito ed il boom di nuove costruzioni, infatti nel Rione Martucci risultano aperti ben tre cantieri ed a breve sarà operativo un quarto per la realizzazione di 500-600 nuovi alloggi quotati da 1300 a 1850 € al mq. Tra gli acquirenti prevalgono famiglie e giovani coppie alla ricerca della prima casa, quasi sempre si avvalgono dell’ausilio del mutuo e hanno possibilità di spesa media di 130-150 mila €, in calo di 40-50 mila € rispetto agli scorsi anni. La maggior parte delle compravendite ricade su bilocali e trilocali; poco richiesti i box auto che non vengono acquistati per motivi di budget  nonostante molte abitazioni ne siano provviste. In diminuzione, ormai da tre anni a questa parte, i prezzi delle case in zona Stazione a causa della creazione di parcheggi a pagamento anche per residenti e soprattutto per il fenomeno di degrado che ha causato il trasferimento in periferia di molti studi professionali, con la conseguente nascita di molte attività commerciali di imprenditori extra comunitari. Molto eterogenea l’offerta immobiliare della zona, dato che si possono trovare palazzi costruiti all’inizio del XX secolo ma anche abitazioni nate 10 anni fa in seguito alla demolizione delle costruzioni più vetuste. Su quest’area il prezzo per una soluzione media usata è di 1400 € al mq.

RIONE MARTUCCI - Nelle vicinanze della Stazione, verso l’esterno della città, sorge il Rione Martucci che offre immobili di buona qualità costruiti alla fine degli anni ’70 e tipologie più recenti. Per gli edifici sorti quattro anni fa si registrano quotazioni di 1700-1800 € al mq, mentre per l’usato si va da 1150 a 1550 € al mq.

RIONE DIAZ - Proseguendo verso la periferia, si trova Rione Diaz separato da Rione Martucci da un passaggio a livello, ex zona popolare dove si trovava l’Istituto Poligrafico di Stato. Qui la maggior parte delle abitazioni, per lo più palazzine ristrutturate di recente con due - tre piani e senza ascensore,  risalgono agli anni ’60 anche se non mancano soluzioni degli anni ’80-’90 e poche nuove costruzioni. Il prezzo del nuovo si attesta su 1500 € al mq, mentre per l’usato si scende a 1150-1300 € al mq.

CEP - Più popolare il quartiere Cep che offre soluzioni in palazzi edificati fra gli anni ’60 ed ’80, spesso privi di  ascensore. Per un appartamento usato in buono stato al primo piano si spendono in media 1300-1400 € al mq. Accanto al Tribunale, in zona Città Giardino, sono presenti numerose palazzine di 3-4 piani, tutti edificati fra l'anno 2000 ed il 2008, dove una unità con tre o quattro locali e box costa 1900-2000 € al mq. Per una villetta bifamiliare il prezzo medio è di  480 mila €, per una a schiera si aggira tra  380 mila e 400 mila €, mentre le soluzioni quadrifamiliari quotano mediamente 300-320 mila €. Un appartamento dalle ampie metrature nei pressi dello Stadio, e precisamente in via  Mario Natola o in piazza Scaramella, zona nata negli anni ’70, ha una quotazione di 1600 € al mq. La richiesta di immobili in locazione proviene principalmente da famiglie e giovani coppie che non possono permettersi di acquistare e da parte di lavoratori trasfertisti. Il canone di locazione medio di un bilocale è compreso tra 350 e 400 € al mese, quello di un trilocale oscilla tra 450 e 550 € mensili.

CORSO ROMA - Si registra un leggero calo dei prezzi delle case nella zona di corso Roma a causa della diminuzione della domanda. Infatti i potenziali clienti, che fino a qualche anno fa acquistavano quasi sempre con il mutuo al 100%, quando hanno una situazione lavorativa poco stabile non riescono ad ottenere un finanziamento per l’acquisto della casa.  Ad alimentare la domanda single, giovani coppie e famiglie alla ricerca della prima casa, principalmente soluzioni piccole, bilocali e trilocali con prezzi che vanno da 80 ad un massimo di 120 mila €. Corso Roma e la via parallela corso Giannone sono le strade più ambite e prestigiose, piene di attività commerciali e nei pressi dell’Università degli Studi di Foggia. Queste strade, insieme al vicino corso Vittorio Emanuele, offrono appartamenti, trilocali e quattro locali in condomini degli anni ’60, valutati 2300-2400 € al mq se ristrutturati. Nelle traverse di corso Vittorio Emanuele si possono acquistare case indipendenti degli anni ’30-’40 di piccole dimensioni, massimo 50 mq, a 1500 € al mq. Meno signorili e più vetuste le soluzioni situate nelle traverse di corso Roma e corso Giannone, dove un appartamento in complessi degli anni ’50, spesso senza ascensore, si acquista a 1600 € al mq.

CORSO MATTEOTTI - Sempre signorile, ma più economica, l’offerta immobiliare del vicino corso Matteotti, dove una soluzione della seconda parte degli anni ’60 e prima parte degli anni ’70 ha un prezzo di 1700-1800 € al mq. 

SAN MICHELE - La zona San Michele offre abitazioni più popolari, sempre degli anni ’60, spesso senza ascensore e da ristrutturare a 1500 € al mq.  Il mercato delle locazioni è alimentato principalmente da studenti e famiglie che non possono permettersi di acquistare casa. Il canone medio per un trilocale arredato è di 500 € al mese.

Rimangono sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari nella zona di Candelaro, Mercati Generali e Villaggio Artigiani. A causa delle difficoltà di accesso al credito si registra una leggera diminuzione del numero di compravendite accompagnata da un allungamento dei tempi medi di vendita. La maggior parte degli acquisti vengono realizzati da famiglie alla ricerca della prima casa, rappresentata generalmente dal trilocaleristrutturato di 80-90 mq.

VIALE CANDELARO - Nella zona di  viale Candelaro sono presenti soluzioni popolari degli anni ’50-’60, ormai riscattate dai proprietari, per lo più palazzine di tre piani, che si compravendono a prezzi medi di 1000 € al mq. In forte espansione via San Severo, presso la struttura dell’Unieuro appena fuori la zona Candelaro, dove si sta procedendo alla riqualificazione dell’area con la costruzione di scuole, uffici e altri 500 alloggi: si tratta di palazzine di 2-4 piani con appartamenti di 60 mq quotati 160-170 mila € (posto auto e box compreso), di villette a schiera ed indipendenti. Per acquistare una villetta di 85 mq, 150 mq di giardino e tavernetta sono necessari 310 mila €, mentre per villette di 120 mq il prezzo sale a 450 mila €. Sempre in zona Unieuro, un appartamento signorile con posto auto, costruito sei anni fa ha una quotazione di 1700-2000 € al mq.

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La zona dei Mercati Generali più centrale e servita, costruita nel corso degli anni ’80, offre complessi condominiali più signorili, dotati di ascensore e giardino interno a 1500-1600€ al mq. Sempre nei pressi del centro, nelle vicinanze del Rione Martucci, sorge l’area industriale denominata Villaggio degli Artigiani, dove gli appartamenti collocati in piccole palazzine di massimo due piani, con cortile interno, sono dotati di stanze laboratorio e spazi per poter svolgere attività artigianali. Per una soluzione di nuova costruzione di 90 mq dotato di box-laboratorio di 50 mq, sono necessari 155 mila €.

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