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Mercoledì, 10 Agosto 2022
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A cura di Luca Zichella

Tutto quello che devi sapere se vivi in un “supercondominio”

Dal blog 'Casa&Soldi' di Luca Zichella

Il supercondominio si può considerare l'evoluzione del condominio tradizionale: si contraddistingue per il fatto di essere composto da più edifici separati, che però sono legati tra loro dall'esistenza di servizi destinati all'uso o al godimento comune; di solito sono ricompresi in un complesso immobiliare di più grandi dimensioni. Di qui la definizione che ricorre all'avverbio "super" per indicare un'organizzazione che sta al di sopra dei singoli palazzi pur conservando la loro autonomia. Tuttavia, come ha specificato la riforma del condominio attualmente in vigore, prima di definire uno stabile “supercondominio”, occorre verificare se le parti in comune siano effettivamente legate da un “vincolo di accessorietà”: se quest’ultimo non sussiste, pur essendo in presenza di edifici adiacenti o  con parti comuni, non si potrà parlare di supercondominio; bisogna inoltre verificare anche se lo stabile in questione è stato definito supercondominio o meno nel regolamento condominiale. Generalmente infatti, è il costruttore dello stabile a formalizzare il complesso come supercondominio adottando un apposito regolamento e tabelle millesimali idonee a questo status.

Diverse ipotesi invece sussistono per quei condomìni già esistenti, che vogliono adottare lo status di supercondominio: occorre prima verificare se il condominio in questione è indicato come unitario e se la sua gestione è di tipo contrattuale o assembleare. Poiché le nuove norme non impongono di trasformare  le amministrazioni da unitarie a singole, e quindi di amministrare i gruppi di immobili in modo separato e con amministratori diversi, il passaggio da un sistema ad un altro di gestione è lasciato alla libera scelta dei condomini.

Per la trasformazione in supercondominio, vigono attualmente due possibilità di operazione:

  1. Non è necessaria alcuna delibera in quanto i condomini e il supercondominio, di fatto, esistono, e pertanto basta applicarne le regole.
  2. Si può utilizzare lo “scioglimento” come strumento di passaggio, applicando, a secondo  dei casi, gli art. 61 o 62 delle disp. Att. c.c. Si applica l’ art. 61, quando i gruppi di immobili, rappresentano condomini esattamente distinti, autonomi e che non necessitano di alcuna opera per “staccarsi” tra di loro; in tal caso la maggioranza richiesta è data dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi.

La normativa in vigore. I principi del passato relativi a questa tipologia condominiale e ai complessi a schiera risultano riconosciuti e codificati nell'art.1117-bis del Codice Civile, aggiunto dalla legge 220/2012 che ha riconosciuto anche la figura del condominio orizzontale. L'articolo precisa comunque che le disposizioni sul condominio si applicano in tutti i casi di più unità immobiliari o edifici comuni. Inoltre l'uso della nozione "condominio" in senso proprio è idonea anche a qualificare sia fabbricati che si estendono in senso orizzontale che nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente. Rientrano in questo ambito quindi, abitazioni a schiera come villette, proprietà inserite in corti edilizie e tutte quelle costruzioni riconducibili a tale tipologia.

L'assemblea condominiale. Quando i partecipanti ad una riunione di condominio sono più di 60, ciascun condominio dovrà designare con la maggioranza (art.1136 comma 5 del Codice Civile) il proprio rappresentante in assemblea, sia per la gestione ordinaria di parti comuni a più condomìni che per la nomina dell'amministratore. In base al novellato art.67 disp.att.cod.civ, a ciascun condomino è imposto l'obbligo di nominare il proprio rappresentante che partecipi all'assemblea di supercondominio.  La delega al rappresentante è limitata alla sola materia della gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore; qualora il rappresentante ecceda questi limiti tale nomina dovrà ritenersi illeggittima.  Tra l’altro, come si evince dalla norma stessa, l’amministratore non può essere destinatario di deleghe. Si specifica inoltre che, il rappresentante non va confuso con il “caposcala” :è una figura prevista dalla legge suddetta, eletto dai condòmini singoli e con le maggioranze specificate dal 5 comma dell’art.1136 c.c. Il rappresentante così nominato non è soggetto a termine di durata, salvo sue dimissioni o sostituzione da parte dei condòmini.  Qualora il supercondominio sia composto da meno di 60 condòmini, vale la giurisprudenza del regime previgente secondo cui ciascun condòmino ha diritto di presenziare personalmente o per delega alle assemblee supercondominiali e di votare su tutti i punti posti all'ordine del giorno.

Restando ancora sul tema del rappresentante, è possibile nominare un soggetto terzo, estraneo al condominio? Secondo il provvedimento del Garante della Privacy del 18 maggio 2006 è illecita la comunicazione a terzi dei dati personali dei partecipanti che quindi un soggetto estraneo potrebbe acquisire con la partecipazione all’assemblea. Tale restrizione vale anche se, in qualità di rappresentante, sono stati nominati tecnici o professionisti. Lo stesso Garante infatti, nel medesimo provvedimento,  ha appositamente limitato la partecipazione all'assemblea da parte di soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) solo per trattare i punti all'ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza.

L'impugnazione della delibera.  Anche le delibere dell'assemblea supercondominiale, se contrarie alla legge o al regolamento, possono essere impugnate da parte dei singoli condòmini. E se un singolo condòmino ottiene l'annullamento giudiziale della delibera, questo avrà degli effetti anche nei confronti della delibera supercondominiale.

 Rag. Luca Zichella 
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