Una, massimo due volte nella vita: sarebbe questo il numero di volte in cui si acquista un immobile nel corso della propria esistenza. Si tratta di un investimento importante che va ponderato prendendo in considerazione tutti i dettagli del caso. Quando si sceglie una casa da acquistare infatti, non c’è solo la valutazione del prezzo: occorre anche valutare se l’immobile in questione presenta problematiche quali irregolarità urbanistiche, ipoteche oppure problematiche di vario genere sorte in capo al venditore. Prima di avviare le transizioni immobiliari quindi è necessario informarsi sulla sussistenza di queste situazioni che potrebbero alterare la congruità del prezzo. Si ricorda inoltre che il rapporto tra venditore e acquirente è disciplinato da precise norme  anche se vige la libertà di potersi accordare privatamente su alcuni aspetti della trattativa. Uno di questi casi è quello delle  sulle obbligazioni condominiali. Se ciò non avviene l’amministratore di condominio può rivalersi  sull’acquirente per quanto riguarda eventuali spese pendenti, anche se deliberate prima del rogito, che sarebbero a carico del venditore, salvo accordo come suddetto.

Pertanto se il vostro immobile si trova in un condominio, vi occorreranno:

1. copia del regolamento di condominio ed eventuali tabelle millesimali;
2. dichiarazione dell’amministratore di condominio - firmata in originale e consegnata in prossimità del rogito - che attesti l’avvenuto versamento delle spese straordinarie di competenza del venditore oppure l’indicazione degli importi ancora da saldare;
3. l’inesistenza di spese straordinarie già deliberate ancora da pagare;
4. l’indicazione dei lavori deliberati e degli importi da saldare o comunque preventivati;
5. l’assenza di liti pendenti da e contro il condominio e/o in caso contrario, l’indicazione delle liti in corso;
6. verificare se siano stati eseguiti nel condominio lavori che danno diritto a detrazione d’imposta e se queste devono rimanere a carico del venditore oppure nel silenzio per legge passano all’acquirente.

Le imposte principali e più gravose a carico dell’acquirente restano l’Iva e l’Imposta di registro. Si paga l’Iva se chi offre l’immobile è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori o successivamente, nel caso in cui entro tale termine la casa sia stata locata per almeno 4 anni in regime di edilizia residenziale convenzionata. L’Iva si applica al prezzo di acquisto dell’immobile dichiarato nell’atto notarile e si paga direttamente al venditore/costruttore. Si segnala inoltre che con le agevolazioni esistenti per la prima casa, l’aliquota è del 4% mentre senza agevolazioni prima casa l’Iva è del 10%.  Quando l’atto è del tipo soggetto a Iva, comporta il pagamento anche di tre imposte fisse che sono quelle di registro, ipotecarie o catastali: l’importo deve essere consegnato al notaio che le verserà in sede di registrazione.  L’imposta di registro  si può calcolare sul cosiddetto prezzo valore, basato sulla rendita catastale dell’immobile: il prezzo valore si calcola rivalutando la rendita catastale del 5% oppure moltiplicandola per 115 (acquisto prima casa) o per 126 (acquisto seconda casa).

Le agevolazioni per la prima casa spettano quando sussistono i seguenti presupposti:

• la casa non è di lusso e non rientra nelle categorie catastali A1 A8 A9;
• l’acquirente non ha altre case in proprietà esclusiva o in comproprietà con il coniuge nel comune dove acquista la casa in oggetto;
• l’acquirente non ha acquistato altri immobili o quote o diritti reali sugli stessi con le agevolazioni di prima casa anche in altre parti del territorio italiano.

Infine rileva se l’acquirente risiede nel comune in cui ha acquistato casa o dichiara di voler trasferire la propria residenza entro 18 mesi; l’immobile potrebbe anche trovarsi nel luogo dove l’acquirente svolge attività lavorativa: si segnala inoltre che questo presupposto serve anche se si è cittadini italiani emigrati all’estero o se si è appartenenti al personale in servizio presso le Forze armate o di Polizia. Se il venditore vende la prima casa entro cinque anni dall’acquisto, per usufruire delle tasse agevolate sulla prima casa, deve comprarne un’altra entro un anno, altrimenti dovrà pagare tutte le tasse dovute. Prima di procedere con l’acquisto dell’immobile quindi si consiglia di informarsi, anche con l’ausilio di professionisti del settore, sulle recenti riforme attinenti al settore immobiliare e sulle eventuali agevolazioni che non sempre sono conosciute dal grande pubblico a causa di una scarsa informazione.

Luca Zichella

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